Taux d’usure 2025 : décryptez les nouveaux seuils pour faire passer votre dossier de crédit du « non » au « oui »
Taux d’usure avril-juin 2025 : plafonds, effet ciseau, astuces pour rester sous les 5,31 %. Guide complet + cas pratique et stratégie Zestia pour faire accepter votre crédit.
Depuis le 1ᵉʳ avril 2025, la Banque de France a abaissé le taux d’usure pour la troisième fois consécutive : 5,31 % pour les prêts immobiliers de 20 ans et plus, 5,45 % pour ceux de 10 à moins de 20 ans, et 4,51 % en-dessous de 10 ans. Ces plafonds – calculés sur la moyenne des taux effectifs globaux (TAEG) du trimestre précédent, majorée d’un tiers – dictent la limite haute à laquelle les banques peuvent prêter. Banque de France
1. Pourquoi le taux d’usure redevient un enjeu en 2025
Alors que les taux nominaux des crédits se stabilisent autour de 3,6 % sur 20 ans, la baisse trop lente du coût de l’assurance emprunteur ou des frais annexes fait parfois dépasser le seuil d’usure. Résultat : des dossiers parfaitement solvables restent bloqués. Les profils les plus touchés ?
- Emprunteurs de plus de 45 ans (assurance élevée)
- Projets sans apport ou avec prêt relais (frais de garantie supérieurs)
- Transactions sur 25 ans (TAEG mécaniquement plus lourd)
2. Comprendre l’« effet ciseau »
Lorsque les taux de marché baissent plus vite que l’usure, tout va bien ; mais lorsqu’ils baissent plus lentement – ou remontent – l’écart se resserre : c’est l’effet ciseau. Entre octobre 2023 et mars 2024, près d’un dossier sur quatre a été recalé pour ce seul motif. Le retour à une révision trimestrielle en 2024 a réduit la flexibilité, rendant 2025 encore plus exigeant pour les emprunteurs.
3. Les nouveaux seuils détaillés (avril-juin 2025)
- Prêts à taux fixe < 10 ans : seuil 4,51 % (TAEG moyen 3,38 %)
- Prêts 10 → 20 ans : seuil 5,45 % (TAEG moyen 4,09 %)
- Prêts ≥ 20 ans : seuil 5,31 % (TAEG moyen 3,98 %)
- Prêts relais : seuil 6,39 %
- Prêts à taux variable : seuil 5,64 %
4. Six leviers pour rester sous le seuil d’usure
- Optimiser l’assurance emprunteur
- Passer d’un contrat groupe à une délégation individuelle peut réduire le TAEG de 0,20 à 0,35 pt.
- Allonger (ou raccourcir) la durée judicieusement
- Sur un prêt de 200 000 € : passer de 20 ans à 22 ans fait baisser la mensualité, donc le TAEG, sans exploser le coût total si vous prévoyez des remboursements anticipés.
- Augmenter l’apport par un prêt aidé
- PTZ, PEL, prêt action logement : en réduisant le capital principal, vous diminuez les frais de garantie et d’assurance.
- Négocier les frais de garantie
- Certaines banques acceptent une caution au lieu d’une hypothèque – gain moyen : 0,10 pt de TAEG.
- Regrouper les frais dans le capital
- Lorsque c’est possible, inclure frais de dossier et garantie dans le prêt peut lisser le TAEG.
- Créer un co-emprunt stratégique
- Ajouter un second emprunteur plus jeune abaisse l’assurance moyenne.
5. Étude de cas : avant / après optimisation
| Paramètres | Dossier initial | Après optimisation Zestia |
|---|---|---|
| Montant emprunté | 275 000 € sur 25 ans | 250 000 € sur 23 ans + 25 000 € de PTZ |
| Taux fixe proposé | 3,80 % | 3,65 % |
| Assurance | 0,36 % (groupe) | 0,18 % (délégation) |
| TAEG calculé | 5,38 % → refus (usure 5,31 %) | 4,98 % → accord |
| Économie totale | — | 29 400 € d’intérêts + 9 600 € d’assurance |
6. Anticiper les révisions à venir
La Banque de France publiera les seuils du 3ᵉ trimestre fin juin 2025. Dans un contexte de détente monétaire (+0,25 pt de baisse des taux directeurs BCE attendue en juillet), on peut espérer un taux d’usure de 5,05 % sur 20 ans et plus. Si vous signez avant cette date :
- Verrouillez une clause de renégociation sans pénalité.
- Prévoyez un différé de déblocage pour profiter du nouveau seuil. Banque de France
7. L’avantage Zestia : double expertise, double marge de manœuvre
- Chasse immobilière : nous ciblons des biens 6 à 8 % sous le prix médian, libérant un apport complémentaire qui fait souvent passer le TAEG sous l’usure.
- Courtage en financement : montage hybride (prêt principal + prêt aidé + délégation d’assurance) optimisé pour rester sous le seuil dès le premier calcul.
- Tableau de bord en temps réel : nos courtiers simulent chaque vendredi la projection du futur taux d’usure afin d’anticiper les fenêtres favorables.
Conclusion
Le taux d’usure n’est pas une fatalité : c’est un critère technique qu’il faut piloter avec précision. En 2025, la différence entre un refus et un accord se joue souvent sur quelques centièmes de point. Faites auditer votre projet ; nos chasseurs immobiliers et courtiers Zestia vous guident pour modeler un dossier qui respecte les nouveaux seuils… et sécurise votre achat au meilleur coût. 👉 www.lyon.zestia.fr