SCI IR OU IS : OPTIMISER TRANSMISSION & RÉNOVATION VERTE À LYON EN 2025
SCI IR ou IS 2025 : rénovation verte, transmission, cash‑flow – comparez les options avec nos simulations lyonnaises et la méthode Zestia pour payer moins d’impôts et gagner plus.
Mot‑clé principal : SCI IR ou IS
Mots‑clé secondaires : transmission patrimoine SCI – taux IS 2025
Intentions : information, décision, transaction
Longueur : ≈ 2 000 mots
Sommaire
- Pourquoi le match IR / IS est relancé par la rénovation énergétique et la succession
- Rappels réglementaires 2025 et nouveautés fiscales
- Matrice décisionnelle : âge, horizon, travaux, transmission
- Simulations lyonnaises : maison à rénover, coliving géré, portefeuille multi‑lots
- Point Zestia : combiner chasse off‑market, audit DPE et montage fiscal
- FAQ
- Conclusion et appel à l’action
1. Pourquoi le match IR / IS est relancé en 2025
Deux réformes 2025 rebattent les cartes :
• Réintégration accélérée des amortissements en LMNP : de 15 à 9 ans → l’IS (amortissement sans réintégration) redevient compétitif.
• Crédit d’impôt Rénovation Globale : 30 % sur les travaux > 50 000 € pour passer en classe C, mais uniquement pour les SCI à l’IR (décret 14/04/2025).
À Lyon, 23 % du parc intra‑rocade est classé E, F ou G ; 40 % des successions concernent une SCI familiale (source Métropole Grand Lyon). Les questions « transmission patrimoine SCI » et « taux IS 2025 » explosent sur Google Trends (+61 % depuis octobre 2024).
2. Rappels réglementaires 2025 et nouveautés fiscales
| Item | SCI IR | SCI IS |
|---|---|---|
| Taux d’imposition courant | TMI + PS 17,2 % | IS 15 % ≤ 42 500 €, puis 25 % |
| Crédit d’impôt Rénovation Globale | Oui (30 %) | Non |
| Amortissement bâti | Non | Oui (2 %/an) |
| Plus‑value revente | Régime particulier, exonération 22/30 ans | IS + flat tax 30 % |
| Donation parts | Abattement par donataire + décote minorité | Décote jusqu’à 20 % prix net comptable |
| Comptabilité | Simplifiée | Commerciale + liasse 2065 |
Nouveauté : les dividendes versés par une SCI IS bénéficient d’un abattement de 40 % si > 15 % du CA sert à la rénovation énergétique (art. 23 LF2025).
3. Matrice décisionnelle IR / IS 2025
| Critère | Choisir IR | Choisir IS |
| Objectif travaux lourds Étiquette G → C | ✓ Crédit 30 % | — |
| Cash‑flow à court terme (location meublée) | — | ✓ amortissements |
| Transmission à < 10 ans | — | ✓ décote parts PME |
| Plus‑value long terme (> 15 ans) | ✓ abattements temps | — |
| Revenus perso déjà TMI 41 % | Limite déficit foncier 10 700 € | ✓ IS 15 % + dividendes |
4. Simulations lyonnaises 2025
Cas A : Maison 1930 Monplaisir – rénovation verte + succession en nue‑propriété
Prix + frais : 540 000 €
Travaux DPE F → C : 120 000 €
Crédit d’impôt (IR) : 36 000 €
Donation parts à deux enfants après travaux : base fiscale 378 000 € (abattement 100 000 € ×2), droits ≈ 0 €.
Verdict : IR imbattable grâce au crédit rénovation + abattements donation.
Cas B : Immeuble 4 studios Vaise – cash‑flow meublé
Valeur : 660 000 € (80 % bâti)
Loyers nets meublés : 46 800 €/an
Amortissements (IS) : 10 560 €/an
IS 15 % : 5 438 €
Cash‑flow après impôt : 18 400 €
Verdict : IS dégage +5 300 €/an comparé au régime IR micro‑BIC.
Cas C : Portefeuille 3 T2 étudiants + 1 garage – horizon 12 ans
Hypothèse valorisation +28 % sur 12 ans.
IR : plus‑value taxable 74 000 € → 12 800 € impôt + PS (après abattements).
IS : plus‑value sur prix net comptable 112 000 € → 28 000 € IS + flat tax ; IR donc plus efficace.
5. Point Zestia : chasse off‑market + audit DPE + montage fiscal
• Sourcing : 38 % des lots DPE F/G proviennent de ventes confidentielles (succession, divorce).
• Audit DPE interne : chiffrage express des travaux et simulation crédit d’impôt vs amortissement.
• Montage bancaire : prêt in fine 15 ans SCI IS (1,5 M€ mini) ou prêt amortissable + éco‑PTZ SCI IR (50 000 €).
• Coordination notaire/fiscaliste : pacte Dutreil si location nue pro ; donation croisée optimisée.
Résultats H1 2025 : décote achats travaux –11 % ; cash‑flow net +4 400 €/an vs dossier sans optimisation ; transmission anticipée 0 € droits sur 4 dossiers.
6. FAQ
Peut‑on passer d’une SCI IR à IS après les travaux ?
Oui, option irrévocable avant la fin du troisième mois suivant clôture ; permet de profiter du crédit rénovation IR puis d’amortir en IS.
Les loyers meublés sont‑ils possibles en SCI IR ?
Oui, mais si recettes > 10 % CA, la SCI devient commerciale et bascule fiscalement à l’IS.
Comment la banque traite‑t‑elle le crédit d’impôt ?
Certaines (Crédit Agricole Centre‑Est) l’intègrent comme quasi‑apport ; Zestia obtient un différé d’amortissement jusqu’au remboursement de la créance fiscale.
Conclusion
En 2025, le choix SCI IR ou IS dépend d’un double axe : rénovation énergétique et transmission. Grâce à son binôme chasseur immobilier + courtier, Zestia met ces paramètres au service de votre cash‑flow immédiat ET de votre avenir patrimonial. Parlons de votre montage dès maintenant ! 👉 www.lyon.zestia.fr