SCI IR OU IS : LE GUIDE 2025 POUR LES INVESTISSEURS LYONNAIS QUI VEULENT OPTIMISER LEUR FISCALITÉ
SCI IR ou IS ? Découvrez le guide 2025 spécial Lyon : comparatif fiscal, scénarios chiffrés, check-list création et méthode Zestia pour sécuriser votre montage et booster votre rentabilité.
Sommaire
- Le boom des SCI à Lyon : chiffres et tendances Google
- Comprendre la différence IR / IS en trois minutes
- Trois scénarios chiffrés pour décider en 2025
- Point Zestia : comment notre double casquette sécurise votre montage
- Checklist express : création, pacte d’associés, obligations comptables
- FAQ
- Conclusion et appel à l’action
1. Le boom des SCI à Lyon : chiffres et tendances Google
Selon les statistiques Infogreffe, 1 420 SCI ont été immatriculées dans le Rhône en 2024, soit +18 % en un an ; près d’un tiers d’entre elles concernent un investissement locatif ou patrimonial intra-rocade. Google Trends confirme l’engouement : l’indice de recherche pour « SCI IR ou IS » est passé de 42 à 71 en douze mois sur la zone « Lyon ». Les sous-requêtes qui montent le plus sont « fiscalité SCI IS 2025 » et « impôt SCI IR Lyon ».
Pourquoi cette ruée ?
- Fin du Pinel : les investisseurs cherchent un véhicule souple pour loger leurs biens.
- Encadrement des loyers : la SCI permet d’arbitrer plus finement les charges et les revenus.
- Baisse des taux BCE : le crédit professionnel SCI redevient compétitif (3,30 % en moyenne contre 3,55 % en 2024).
2. Comprendre la différence IR / IS en trois minutes
| Critère | SCI à l’IR | SCI à l’IS |
|---|---|---|
| Imposition courante | Revenus fonciers dans la déclaration de chaque associé | Impôt sur les sociétés 15 % (≤ 42 500 €) puis 25 % |
| Amortissements | Interdits | Déductibles (bâti ≈ 2 %/an) |
| Déficit foncier | Imputable sur le revenu global (10 700 € / 21 400 € si travaux énergétiques) | Reportable pendant 10 ans sur les bénéfices futurs |
| Plus-value | Régime particulier des particuliers (exonération totale après 22 ans + PS à 30 ans) | Régime des professionnels (prix net comptable ; pas d’abattement temps) |
| Comptabilité | Simplifiée (tableau 2044) | Comptabilité commerciale + dépôt liasse fiscale |
| Coût moyen d’expert-comptable | 0 € à 350 € / an | 1 200 € à 2 000 € / an |
Rappel : la SCI est par défaut à l’IR ; l’option IS est irrévocable.
3. Trois scénarios chiffrés pour décider en 2025
Scénario A : Studio meublé rue Béchevelin – objectif cash-flow
| Paramètre | IR | IS |
|---|---|---|
| Prix + frais | 180 000 € | 180 000 € |
| Loyer net | 7 800 € | 7 800 € |
| Charges + intérêts | 3 900 € | 3 900 € |
| Amort. bâtiment (2 %) | — | 3 000 € |
| Résultat fiscal | 3 900 € | 900 € |
| Imposition 30 % / IS 15 % | 1 170 € | 135 € |
| Cash-flow après impôt | 2 730 € | 3 765 € |
Verdict : l’IS gagne 1 035 € par an grâce aux amortissements… mais attention à la plus-value.
Scénario B : Maison familiale Montchat – objectif plus-value 15 ans
| Paramètre | IR | IS |
|---|---|---|
| Prix + frais | 520 000 € | 520 000 € |
| Loyer net | 24 000 € | 24 000 € |
| Charges + intérêts | 10 400 € | 10 400 € |
| Amortissements | — | 10 000 € |
| Résultat fiscal | 13 600 € | 3 600 € |
| Impôt (TMI 30 % / IS 25 %) | 4 080 € | 900 € |
| PV latente après 15 ans* | 240 000 € | 240 000 € |
| Impôt sur la PV | 0 € (exonération) | ≈ 65 000 € (IS + flat tax) |
*Hyp. prix +45 % sur 15 ans (moyenne INSEE Lyon).
Verdict : pour capter la plus-value, l’IR est imbattable.
Scénario C : Immeuble de rapport Vaise – objectif transmission
| Paramètre | IR | IS |
|---|---|---|
| Valeur | 1 200 000 € | 1 200 000 € |
| Revenus nets | 60 000 € | 60 000 € |
| Amortissements | — | 30 000 € |
| IS (25 %) | — | 7 500 € |
| Décote sur parts PME pour donation | — | –15 % |
| Droit de donation (nue-propriété) | 148 000 € | 124 000 € |
Verdict : la SCI IS facilite la donation-cession en tirant parti de la valorisation « prix net comptable ».
4. Point Zestia : comment notre double casquette sécurise votre montage
Chasse immobilière
- Accès off-market : 35 % des immeubles que nous proposons ne sont jamais publiés.
- Analyse DPE, travaux et valorisation future pour dimensionner votre enveloppe fiscale.
Courtage intégré
- Montage crédit IR : prêt perso adossé aux associés pour éviter la qualification « prêt pro ».
- Montage crédit IS : prêt professionnel SCI + nantissement minimal, avec taux dès 3,25 % sur 20 ans.
- Clause « taux garanti » : renégociation sans frais si les barèmes baissent dans les 6 mois.
Résultat mesuré (T1 2025)
- Délai promesse-acte : 58 jours (vs 92 jour marché).
- Gain moyen sur TAEG : –0,22 pt.
- Optimisation fiscale moyenne : +5 200 € sur les trois premières années.
5. Checklist express : création, pacte d’associés, obligations comptables
- Statuts : prévoir clause d’agrément + indication claire du régime IR ou IS.
- Apports : libération minimale 50 % si prêt bancaire (condition fréquente Crédit Agricole Centre-Est).
- Publication : avis BODACC en ligne (< 200 €).
- Pacte d’associés : indispensable dès deux foyers différents ; fixe gouvernance et sortie.
- Comptabilité :
- IR : tableau 2044 + registre des décisions.
- IS : livre-journal, grand livre, liasse fiscale 2065.
- Assemblée annuelle : obligatoire (même une simple AG par voie électronique).
- Compte bancaire dédié : exigé par les banques et par la doctrine fiscale.
6. FAQ
SCI IR ou IS : quel régime choisir pour de la courte durée à Lyon ?
Pour de la location meublée touristique, la SCI est généralement déconseillée ; privilégiez la LMNP en nom propre ou SAS. Si vous maintenez la SCI, l’IS est quasi obligatoire (activités commerciales).
Peut-on passer de l’IR à l’IS en cours de vie de la SCI ?
Oui, l’option IS est possible à tout moment (avant la fin du 3ᵉ mois suivant la clôture de l’exercice en cours). Elle est irrévocable. L’inverse (IS → IR) est impossible.
Comment la banque calcule-t-elle mon taux d’endettement pour une SCI IS ?
Elle analyse le cash-flow de la SCI comme une entreprise ; les associés se portent cautions. Les loyers pondérés à 80 % sont intégrés avant impôt ; l’amortissement n’est pas retenu mais améliore la trésorerie, donc la décision finale.
Conclusion
Choisir SCI IR ou IS n’est pas qu’une question fiscale : c’est un arbitrage global entre cash-flow, plus-value et stratégie patrimoniale. En articulant sourcing off-market, simulation fiscale et négociation bancaire, Zestia transforme ce choix complexe en avantage concurrentiel. Clarifions ensemble votre projet à Lyon ! 👉 www.lyon.zestia.fr