Prix des logements anciens : pourquoi le T1 2025 marque le vrai tournant du marché — et comment en profiter à Lyon
T1 2025 : après 6 trimestres de repli, les prix des logements anciens rebondissent de 1 %. Focus Lyon, conseils d’achat et atouts du duo chasseur-courtier Zestia.
Le verdict est tombé : après six trimestres de repli annuel, les prix des logements anciens repartent à la hausse. Au premier trimestre 2025, l’Insee et les Notaires de France mesurent une progression de +1 % par rapport au T4 2024 et +0,5 % sur un an. Signe que le cycle baissier touche à sa fin, les acheteurs reprennent confiance : le volume de transactions est passé de 845 000 en décembre 2024 à 880 000 en mars 2025. Décryptage des chiffres, zoom lyonnais, conseils pratiques et valeur ajoutée Zestia.
1. Ce que disent vraiment les chiffres nationaux
| Trimestre | Variation trimestrielle | Variation annuelle |
|---|---|---|
| T3 2024 | –0,1 % | –3,9 % |
| T4 2024 | +0,1 % | –2,1 % |
| T1 2025 | +1,0 % | +0,5 % |
| Tableau issu des données Insee & Notaires de France. |
- Appartements : +0,7 % sur un an.
- Maisons : +0,3 % sur un an.
Cette inflexion intervient dans un contexte où la BCE a abaissé ses taux directeurs à quatre reprises depuis janvier ; la dernière coupe du 6 juin 2025 ramène le taux de dépôt à 2 % et ouvre la voie à une détente progressive des taux de crédit.
2. Lyon : des signaux encore contrastés… mais prometteurs
| Marché lyonnais (annualisé) | Appartements | Maisons |
|---|---|---|
| Évolution des prix au T1 2025 | –2,3 % | +1,2 % |
- Centre et Presqu’île : stabilisation ; les baisses 2024 ont rétabli des prix comparables à ceux de 2021.
- Est lyonnais et communes du Grand Lyon : premiers frémissements à la hausse sur les maisons familiales.
- Investissement locatif : rendement brut moyen de 4,1 % en 2024 ; projection à 4,4 % fin 2025 si loyers suivent la remontée des prix.
Pourquoi ce retard ? Lyon a connu l’une des hausses les plus fortes entre 2017 et 2022 (+40 %). Le marché doit digérer cette valorisation avant de repartir, mais la demande structurelle (étudiants, cadres, investisseurs) reste solide.
3. Qu’est-ce qui pourrait faire accélérer (ou freiner) la remontée ?
| Moteur de hausse | Illustration | Score d’impact* |
|---|---|---|
| Baisse des taux BCE | –100 pb depuis janv. | ★★★★☆ |
| Reprise de la production de crédit | +15,6 % cr. immo fév. 2025 | ★★★★☆ |
| Maîtrise de l’inflation | 1,9 % en mai 2025 | ★★★☆☆ |
| Offre toujours abondante | Stock supérieur de 12 % à la norme en zones tendues | ★★☆☆☆ |
| Durcissement énergétique (DPE F/G) | Travaux obligatoires → frein sur certains biens | ★★☆☆☆ |
*Échelle subjective de 1 (faible) à 5 (fort).
4. Stratégie d’achat gagnante pour le second semestre 2025
- Bloquer son financement tôt
- Objectif : viser ≤ 2,9 % sur 20 ans pour les bons dossiers dès que les nouveaux barèmes bancaires intègrent la baisse BCE.
- Astuce Zestia : clause de renégociation gratuite si les taux tombent encore.
- Cibler les secteurs « rattrapage »
- Dans le Grand Lyon, Bron, Oullins et Vaulx-en-Velin affichent encore des prix 5-8 % sous 2022 ; marge de plus-value supérieure aux arrondissements centraux.
- Profiter des logements énergivores
- Négociation moyenne observée : –7 % sur les étiquettes E/F en 2024 ; budgeter 400 €/m² de travaux pour remonter en classe C et valoriser immédiatement le bien.
- Optimiser l’assurance emprunteur
- Délégation externe : jusqu’à 0,15 pt de TAEG économisé, souvent clé pour rester sous le seuil d’usure (5,31 % ≥ 20 ans).
5. L’avantage Zestia : double expertise, double levier
| Besoin clé | Chasseur immobilier Zestia | Courtier Zestia |
|---|---|---|
| Détection | Accès off-market, veille continue sur > 30 agences locales. | — |
| Négociation prix | Stratégie d’enchère inversée, analyse DPE/diagnostics pour obtenir –5 % suppl. | — |
| Financement | — | Montages « apport graduel » ou prêt relais à 0 € d’amortissement pendant 12 mois. |
| Sécurité délai | Accompagnement jusqu’à la signature notaire. | Accord de principe ≤ 72 h chez 5 banques partenaires. |
En alignant sourcing et financement, Zestia réduit de deux mois le délai moyen entre première recherche et remise des clés.
Conclusion
Le rebond des prix des logements anciens au T1 2025 confirme que le marché sort de son hibernation. Pour les acheteurs lyonnais, la fenêtre est idéale : les valeurs restent 3-5 % en dessous des pics 2022 tandis que le crédit redevient abordable. Profitez de l’alliance chasseur + courtier Zestia pour verrouiller un bien bien placé et un financement au meilleur taux. Faites le point gratuitement sur votre projet sur 👉 www.lyon.zestia.fr