L’immobilier professionnel à Lyon : bureaux, coworking, commerces, quelles perspectives ?

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Le marché lyonnais de l’immobilier professionnel a connu une transformation profonde depuis la crise sanitaire.
Entre bureaux à repenser, essor du coworking et mutation du commerce de proximité, la métropole adapte ses espaces à de nouveaux usages.
En 2025, Lyon reste l’un des pôles économiques les plus dynamiques d’Europe, mais les investisseurs doivent revoir leurs repères : rentabilité, localisation et flexibilité deviennent les maîtres-mots.

Un marché solide, mais plus sélectif

Selon la FNAIM Entreprises et JLL, la demande placée de bureaux à Lyon a atteint 260 000 m² en 2024, en hausse de 8 % sur un an.
Mais derrière ce rebond, le marché s’est clairement segmenté :

• Les entreprises recherchent moins de surface, mais mieux placée et mieux équipée.
• Les immeubles obsolètes ou mal notés sur le plan énergétique perdent rapidement de la valeur.
• Les loyers prime (Part-Dieu, Presqu’île) atteignent 340 à 370 €/m²/an, tandis que les zones périphériques plafonnent autour de 160–200 €/m²/an.

Globalement, le taux de vacance moyen reste contenu à 6,5 %, bien inférieur à Paris (8,2 %).
Mais la prime va désormais aux bâtiments performants : DPE A-B, certifications HQE ou BREEAM, et espaces flexibles.

Le coworking s’impose comme un levier de transformation

Lyon compte désormais plus de 100 000 m² d’espaces de coworking, soit +40 % en trois ans (source : BureauxLocaux 2025).
Ces espaces se concentrent à Part-Dieu, Confluence, Vaise et Gerland, zones bien connectées aux transports.
Les acteurs majeurs comme Wojo, Mama Works ou Now Coworking ont accéléré leur implantation, mais le mouvement gagne aussi les communes de première couronne : Villeurbanne, Bron ou Dardilly.

Ce modèle attire non seulement les start-ups, mais aussi des PME et grands groupes qui cherchent à réduire leurs baux tout en gardant une image moderne et collaborative.
Les investisseurs y trouvent une alternative rentable : rendements bruts de 6 à 7 %, contre 4 à 5 % pour les bureaux classiques.

Le commerce physique : une résistance inattendue

Contrairement aux prévisions post-Covid, le commerce de proximité à Lyon montre une résilience étonnante.

• Le taux de vacance commerciale est descendu à 6 % en 2025 (contre 8,5 % en 2022).
• Les emplacements prime (Presqu’île, République, Victor-Hugo) se maintiennent autour de 1 400 à 1 800 €/m²/an.
• Les zones tertiaires mixtes (Confluence, Gerland, Montchat) gagnent de l’attractivité, notamment pour les commerces de services, restauration rapide et santé.

Les projets de requalification urbaine (La Part-Dieu, La Saulaie, Carré de Soie) stimulent une demande locative qualitative, portée par les nouvelles enseignes locales et les investisseurs patrimoniaux.

Comment ZESTIA LYON accompagne ces mutations

Côté chasse immobilière

Nous intervenons de plus en plus sur des mandats professionnels et mixtes : investisseurs cherchant un local commercial, un bureau indépendant ou un bien à usage mixte (pro + logement).
Notre rôle : identifier les actifs sous-valorisés, analyser les flux de mobilité, la vacance locative, et positionner nos clients avant le marché.
Grâce à une approche terrain, nous filtrons les biens selon leur rendement réel, leur potentiel d’usage et leur cohérence avec les besoins de financement.

Côté courtage en prêt

Les financements professionnels évoluent : les banques demandent désormais des dossiers plus argumentés, basés sur le business plan locatif, la note énergétique du bien, et la solidité du preneur.
Chez ZESTIA LYON, nous structurons ces dossiers pour qu’ils restent bancables :

• présentation claire du projet et du rendement,
• mise en avant des garanties solides (bail long, loyer équilibré, localisation stratégique),
• et optimisation du montage : prêt pro, crédit-bail ou SCI à l’IS selon le profil du client.

Notre double compétence – analyse immobilière et structuration financière – permet d’aborder l’immobilier professionnel lyonnais avec lucidité : c’est un marché exigeant, mais encore riche d’opportunités si l’on sait lire les bons signaux.

En résumé

Lyon reste une métropole tertiaire majeure, mais le cycle a changé : moins de volume, plus de valeur.
Les investisseurs avisés doivent penser efficacité, flexibilité et performance énergétique, plutôt que simple rendement.
Et dans cette équation, l’accompagnement humain garde toute son importance.
Chez ZESTIA LYON, nous aidons à sélectionner, financer et sécuriser les actifs les plus pertinents pour bâtir un patrimoine professionnel durable.

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