INVESTIR À LYON EN 2025 : CAP SUR LES MICRO-MARCHÉS, LA RÉNOVATION VERTE ET LA RENTABILITÉ LONG TERME
Investissement locatif Lyon 2025 : micro‑marchés, rénovation verte, stratégies coliving et bonus verts. Guide Zestia pour atteindre 6 % brut et sécuriser votre plus‑value.
Mot‑clé principal : investissement locatif Lyon 2025
Mots‑clé secondaires : micro‑marchés lyonnais – rénovation énergétique Lyon
Intentions : information, décision, transaction
Longueur : ≈ 2 100 mots
Sommaire
- Panorama 2025 : nouveaux repères prix/loyers post‑inflation
- Cartographie des micro‑marchés : 5 spots à fort effet de rattrapage
- Rénovation verte : transformer un DPE F/G en valeur patrimoniale
- Stratégies d’allocation : coliving senior, LMNP haut de gamme, mix BRS
- Financement : bonus verts, scoring « éco » et montage Zestia
- FAQ
- Conclusion et appel à l’action
1. Panorama 2025 : nouveaux repères prix/loyers post‑inflation
L’indice Notaires‑INSEE de juillet 2025 affiche 4 930 €/m² en moyenne sur l’ancien lyonnais, soit +1,7 % sur six mois – première vraie reprise depuis mi‑2023. Les loyers meublés s’établissent à 18,3 €/m² (+3,8 %/an), dopés par la raréfaction de l’offre Airbnb (taxe de séjour majorée). Résultat : un studio rénové de 22 m² rue Pasteur génère 5,7 % brut contre 5,1 % en 2024.
Donnée clé : le taux fixe 20 ans « vert » (achat + travaux DPE) négocié par Zestia tombe à 3,05 %, soit –0,20 pt vs. taux standard.
2. Cartographie des micro‑marchés : 5 spots à fort effet de rattrapage
| Micro‑marché | Prix €/m² 07/2025 | Loyer meublé €/m² | Rendement brut | Atout 2025 |
|---|---|---|---|---|
| Sainte‑Blandine (Confluence ouest) | 4 600 | 20,0 | 5,2 % | Livraison du lycée international + tram T10 |
| Grandclément (Villeurbanne) | 3 720 | 17,2 | 5,6 % | Requalification ZAC et nouvelle halte RER |
| Saint‑Rambert‑L’Ile‑Barbe | 4 050 | 16,5 | 4,9 % | Passerelle modes doux 2026 |
| Gerland‑Bon Lait | 4 280 | 18,8 | 5,3 % | Campus biotech, ligne de métro E projet |
| Bachut‑États‑Unis | 3 890 | 17,0 | 5,4 % | Extension T6 nord + lycée écologique |
Zoom Grandclément : un T3 de 58 m² acheté 218 000 € (travaux 32 000 €) se loue en colocation 1 100 € CC. Après amortissements LMNP réel, le cash‑flow net atteint +145 € / mois.
3. Rénovation verte : transformer un DPE F/G en valeur patrimoniale
À partir de janvier 2026, les étiquettes G seront interdites à la relocation longue durée ; F suivra en 2028. Les passoires se négocient –12 % sous le marché. Un budget travaux moyen 480 €/m² (isolation, PAC air‑air, VMC) suffit pour passer de G à D.
Plan de financement type :
- Éco‑PTZ 50 000 € 0 % sur 20 ans.
- Prime Energie CEE ≈ 6 000 €.
- TVA à 5,5 % sur matériaux isolation.
Rentabilité : valorisation +9 % à la revente (indice FNAIM sur transactions DPE rénovées 2024‑25). Zestia coordonne audit énergétique, devis et phasage des appels de fonds pour lisser la trésorerie.
4. Stratégies d’allocation : coliving senior, LMNP haut de gamme, mix BRS
Coliving senior premium : T4/T5 plateau canut équipé domotique, loyer 620 € / chambre, vacance quasi nulle (retraités urbains mobile).
LMNP business haut de gamme : studios Part‑Dieu Est décor scandinave, séjour moyen 9 mois (consultants), 6 % brut.
Mix BRS + déficit foncier : acheter murs en BRS (–30 % foncier) et rénover le bâti via déficit – couvrant quasi tout l’impôt foncier cinq ans.
5. Financement : bonus verts, scoring « éco » et montage Zestia
| Dossier | Score bancaire | Taux obtenu 20 ans | Bonus vert |
| Standard | 710 | 3,25 % | — |
| « Éco » (travaux DPE ≥ 2 classes) | 720 | 3,05 % | –0,20 pt |
| Premium (apport 25 %) | 785 | 2,95 % | –0,15 pt + frais dossier offerts |
Zestia dépose simultanément 3 simulations : standard, éco, premium. Gain moyen observé (T2 2025) : –0,18 pt sur TAEG et +28 m² pouvoir d’achat.
6. FAQ
Quel micro‑marché lyonnais offre le meilleur couple rendement/valorisation ?
Grandclément (Villeurbanne) cumulera ZAC, halte RER et encadrement modéré des loyers, promettant +4 % annuel sur les loyers et +6 % de valorisation sur 3 ans.
Peut‑on combiner PTZ et déficit foncier ?
Oui ; le PTZ finance la part acquisition/renov BRS, le déficit s’impute sur l’IR (21 400 € plafond avec travaux énergiques).
Comment rester rentable malgré l’encadrement des loyers ?
Valoriser l’aménagement (ex : bureau, fibre pro), justifier un complément de loyer et cibler < 30 m² où le plafond reste élevé (22,4 €/m² en Zone A).
Conclusion
L’investissement locatif à Lyon en 2025 s’oriente vers la rénovation verte et les micro‑marchés en rattrapage. En combinant chasse ciblée, montage financier « éco‑bonus » et optimisation fiscale, Zestia délivre un rendement net supérieur à 4 % tout en sécurisant la plus‑value long terme. Discutons de votre projet ! 👉 www.lyon.zestia.fr