Immobilier fractionné (tokenisation) : une révolution à Lyon ?

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Acheter un appartement ou un immeuble sans passer chez le notaire, sans banque et pour seulement quelques centaines d’euros : c’est la promesse de l’immobilier fractionné, aussi appelé tokenisation immobilière.
Le principe ? Un bien est découpé en “tokens” (parts numériques) vendus à plusieurs investisseurs via la blockchain. En théorie, chacun perçoit sa part de loyers ou de plus-value à la revente.
Mais cette révolution numérique est-elle vraiment en marche à Lyon ? Et faut-il s’y intéresser dès maintenant ou attendre que le cadre se stabilise ?

Qu’est-ce que l’immobilier fractionné ?

C’est la rencontre de deux mondes :

• L’immobilier locatif traditionnel, tangible et stable.
• La blockchain, technologie sécurisée qui permet de stocker et échanger des actifs numériques.

Concrètement, une société détient un immeuble et émet des parts numériques représentant chacune une fraction de ce bien. Ces parts sont ensuite revendues à des particuliers via une plateforme.
Chaque “token” correspond donc à une quote-part du bien (ou d’un portefeuille de biens).

Cette approche promet une accessibilité inédite : investir dans la pierre à partir de 100 €, sans gestion locative, sans crédit, et avec une liquidité potentielle plus rapide qu’une revente classique.

Un marché encore balbutiant, mais en forte croissance

En France, la tokenisation immobilière reste marginale : moins de 150 millions d’euros d’actifs “tokenisés” en 2024 (source : AMF & Deloitte).
Mais la tendance mondiale est claire :

• Émirats arabes unis, Suisse, Allemagne : les premiers marchés pilotes dépassent déjà 3 milliards €.
• D’ici 2030, les actifs immobiliers tokenisés pourraient représenter 8 à 10 % du marché de l’investissement immobilier mondial, selon Boston Consulting Group.

Les avantages et les limites

En résumé : l’immobilier fractionné est un produit hybride, entre SCPI, crowdfunding et crypto-actif. Il démocratise l’investissement mais n’en a pas encore la stabilité juridique.

Et à Lyon, quelles opportunités concrètes ?

Lyon attire naturellement ces innovations :

• C’est la 2ᵉ métropole d’investissement locatif de France, avec un rendement moyen de 3,8 % dans l’ancien et jusqu’à 5,2 % dans les quartiers périphériques.
• Le marché est mature, liquide et transparent, idéal pour tester des modèles alternatifs.
• Les investisseurs étrangers s’y intéressent : pour eux, acheter “en fractions” est plus simple que d’ouvrir une SCI française.

Mais pour l’instant, les projets “tokenisés” lyonnais restent confidentiels et souvent plus marketing que patrimoniaux.

Le rôle de ZESTIA Lyon dans ce nouvel écosystème

Chez ZESTIA Lyon, nous suivons de près ces nouvelles formes d’investissement. La tokenisation immobilière traduit une évolution de fond : rendre la pierre plus accessible, plus fluide et plus connectée.
Notre rôle reste le même — analyser, conseiller et structurer — que l’investissement passe par un bien traditionnel ou par des modèles émergents.
L’essentiel, pour nous, est de garder une approche lucide, sécurisée et orientée valeur réelle, tout en restant ouverts aux innovations qui redéfinissent le marché immobilier.

En résumé

L’immobilier fractionné séduit par son accessibilité et sa simplicité, mais reste encore un marché expérimental.
À Lyon, les vrais leviers de création de valeur demeurent :

• la sélection rigoureuse des biens,
• la maîtrise du financement,
• et la compréhension fine des tendances de quartier.

Chez ZESTIA Lyon, nous croyons que l’avenir du marché n’est pas 100 % digital ni 100 % traditionnel : il sera hybride. Et c’est dans cet entre-deux que se trouvent les meilleures opportunités.

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