Fin du Pinel : 4 alternatives pour investir à Lyon en 2025 (Loc’Avantages, Denormandie, LLI, LMNP)
Pinel terminé ? Pas de panique ! Découvrez 4 alternatives fiscales (Loc’Avantages, Denormandie, LLI, LMNP) pour investir à Lyon en 2025, avec l’accompagnement chasseur + courtier Zestia.
Le dispositif Pinel, pilier de la défiscalisation immobilière neuve depuis 2014, a fermé ses portes au 31 décembre 2024. Beaucoup d’investisseurs lyonnais redoutent qu’il n’existe « plus rien » pour optimiser leur fiscalité. C’est faux : quatre solutions prennent le relais et, bien utilisées, offrent même une rentabilité supérieure. Tour d’horizon et conseils pratiques signés Zestia, votre duo chasseur + courtier à Lyon.
1. Pourquoi la sortie du Pinel change la donne
Le Pinel finançait 36 % des logements neufs vendus dans la métropole de Lyon en 2024. Sa disparition retire un levier fiscal de –12 % à –17,5 % du prix d’achat. Or le neuf lyonnais cote déjà 5 768 €/m² (prix médian juin 2025). Résultat : la rentabilité brute moyenne tombe sous 3 % si l’on conserve les loyers plafonnés Pinel sans l’avantage fiscal. D’où l’urgence de basculer vers des stratégies mieux alignées sur le marché 2025.
2. Loc’Avantages : la défiscalisation « sociale » prolongée jusqu’en 2027
- Principe : louer au moins 15 % sous le marché en signant une convention avec l’Anah.
- Réduction d’impôt : de 15 % à 65 % des loyers encaissés selon le niveau de décote et l’intermédiation locative.
- Nouveauté 2025 : la loi de finances proroge le dispositif jusqu’au 31 décembre 2027, loyers et ressources plafonds révisés.
- Match Lyon : utile pour des T2/T3 dans les arrondissements périphériques (8ᵉ, 9ᵉ) où le loyer marché reste inférieur à 16 €/m².
3. Denormandie : réhabiliter l’ancien pour booster sa plus-value
- Cible : biens anciens situés dans les 16 communes partenaires de la Métropole – dont Villeurbanne, Oullins et Givors – avec travaux ≥ 25 % du total.
- Avantage fiscal : réduction d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 % selon engagement de 6, 9 ou 12 ans, prorogée jusqu’au 31 décembre 2027.
- Atout lyonnais : conjuguer rabais sur le prix d’achat (de –8 % à –12 % dans les passoires thermiques), aides rénovation (Eco-PTZ, Écoréno’v) et décote foncière à long terme.
4. Logement locatif intermédiaire (LLI) : le neuf à TVA réduite
- Ouvert aux particuliers depuis 2024 : TVA abaissée à 10 % au lieu de 20 %.
- Bonus fiscaux : crédit d’impôt couvrant 100 % de la taxe foncière pendant 20 ans et prix d’achat en moyenne 15 % sous le neuf classique.
- Contraintes : loyers ≤ loyer plafond Pinel – 10 %, engagement 9 ans minimum.
- Où à Lyon ? : ZAC de la Saulaie (Oullins) ou Carré de Soie (Vaulx-en-Velin) où les promoteurs labellisent des programmes LLI.
5. LMNP « nouvelle formule » : l’amortissement compense l’impôt
- Avantage : amortissement du bien et des meubles, ce qui neutralise souvent l’impôt durant 10 à 15 ans.
- Nouveauté 2025 : amortissements désormais réintégrés en plus-value, mais la déduction reste plus forte que la réduction d’impôt Pinel tout en offrant une liberté totale sur les loyers.
- Ciblage lyonnais : studios à Part-Dieu ou T2 à Gerland loués meublés ; rendements bruts 4,5 % à 6 %.
6. Comparatif express des quatre leviers
| Critère | Loc’Avantages | Denormandie | LLI | LMNP |
|---|---|---|---|---|
| Nature du bien | Ancien / récent | Ancien + travaux | Neuf | Meublé tout type |
| Réduction ou déduction | 15 % à 65 % loyers | 12 % à 21 % prix | TVA 10 % + crédit TF | Amortissement comptable |
| Durée d’engagement | 6 ans min. | 6 / 9 / 12 ans | 9 ans min. | Libre (12 mois) |
| Loyer plafonné | Oui, –15 % min. | Oui, –15 % env. | Oui, –10 % env. | Non (marché libre) |
| Rendement brut potentiel à Lyon* | 3,5 % à 4,5 % | 4 % à 5,5 % | 3 % à 4 % | 4,5 % à 6 % |
*Estimation Zestia basée sur un prix médian de 4 872 €/m² en ancien et 5 768 €/m² en neuf.
7. Cas pratique : T2 de 45 m² à Monplaisir (Lyon 8ᵉ)
| Paramètre | Denormandie | LLI | LMNP |
|---|---|---|---|
| Prix d’achat | 238 000 € (ancien) | 263 000 € (TVA 10 %) | 250 000 € |
| Travaux (si applicable) | 65 000 € | 0 € | 8 000 € meubles |
| Loyer annuel | 10 500 € (plafond) | 9 900 € | 12 960 € |
| Avantage fiscal/an | 4 830 € (18 %) | Crédit TF 1 300 € | Amort. net 10 400 € |
| Cash-flow net (20 ans, taux 2,95 %) | +42 €/mois | –15 €/mois | +78 €/mois |
Résultat : le LMNP reste le plus rentable à court terme, mais Denormandie offre la meilleure plus-value après rénovation, tandis que le LLI sécurise un flux défiscalisé stable avec très peu d’entretien.
8. La méthode Zestia Lyon pour arbitrer
- Analyse patrimoniale : votre TMI, horizon et besoin de trésorerie.
- Recherche ciblée : biens à décote suffisante pour absorber TVA ou travaux.
- Montage financier : prêt amortissable + différé de 6 mois, délégation d’assurance pour rester sous le taux d’usure.
- Optimisation fiscale : simulation multicritère Loc’Avantages vs Denormandie vs LMNP sur 20 ans.
- Pilotage locatif : sélection de loyer, clause tiers-payant Anah, stratégie meublé longue durée ou intermédiation.
CONCLUSION
La fin du Pinel n’est pas une impasse : en 2025, quatre dispositifs complémentaires – Loc’Avantages, Denormandie, LLI et LMNP – permettent encore de conjuguer réduction d’impôt, rentabilité et création de valeur à Lyon. Pour identifier le meilleur levier en fonction de votre profil et sécuriser chaque étape, appuyez-vous sur l’expertise croisée des chasseurs immobiliers et des courtiers de Zestia Lyon. Parlez-nous de votre projet sur www.lyon.zestia.fr