Encadrement des loyers : que faire à Lyon avant l’échéance 2026 ? Stratégies d’achat et de mise en location pour sécuriser (et booster) votre rendement
Fin possible de l’encadrement des loyers en 2026 : quelles conséquences pour les propriétaires et futurs acheteurs à Lyon ? Décryptage des scénarios, conseils pour négocier, optimiser votre loyer et préparer la suite avec Zestia, chasseur-courtier lyonnais.
Depuis le 1ᵉʳ novembre 2021, les propriétaires qui louent à Lyon et Villeurbanne doivent respecter un loyer de référence (plafond = loyer médian + 20 %, plancher = loyer médian – 30 %) défini par arrêté préfectoral et révisé chaque année.
Or l’expérimentation nationale prendra fin en novembre 2026. Faut-il se préparer à la disparition du dispositif, à sa prorogation… ou à un durcissement ? Les débats se sont intensifiés mi-juin 2025 : six parlementaires de gauche ont déposé une proposition de loi pour pérenniser l’encadrement face au « risque social » évoqué par Paris, Lille… et Lyon. Décryptage de l’enjeu lyonnais et guide pratique pour acheteurs, bailleurs et investisseurs.
1. Rappel express : comment fonctionne l’encadrement aujourd’hui ?
| Zone | Exemple de loyer de référence (T2 meublé, 1946-1970)* | Loyer majoré (plafond) |
|---|---|---|
| Lyon 1/2/4 (hyper-centre) | 17,2 €/m² | 20,6 €/m² |
| Lyon 7 (Gerland) | 15,2 €/m² | 18,2 €/m² |
| Villeurbanne sud | 13,3 €/m² | 16,0 €/m² |
*Arrêté préfectoral 2024-2025. Les loyers de référence sont déterminés pour 5 zones, par période de construction et type de bail. Dépasser le plafond expose le bailleur à une mise en demeure préfectorale et au remboursement du trop-perçu.
2. Pourquoi le dispositif pourrait disparaître (ou se durcir) ?
- Fin légale fixée à novembre 2026 : sans nouveau vote, tout s’arrête « du jour au lendemain ».
- Bilan contrasté : à Paris, l’APUR chiffre l’économie à 1 694 €/an pour un 50 m², mais à Lyon les contrôles restent marginaux (< 300 mises en demeure en 2024, source Métropole) et l’effet prix est jugé « limité » par l’Observatoire local.
- Pression des bailleurs : la FNAIM Rhône estime que 12 % des logements risquent déjà une vacance prolongée faute de rentabilité, surtout dans les petites surfaces énergivores.
- Contre-projet parlementaire : pérenniser l’encadrement, l’étendre aux relocations meublées, augmenter les amendes et imposer un enregistrement des baux dans une base nationale.
3. Que se passera-t-il pour les loyers lyonnais si rien n’est voté ?
| Scénario | Effet immédiat (déc. 2026) | Impact 2027-2028 |
|---|---|---|
| Disparition | Suppression des plafonds → hausse potentielle de 8-12 % sur les petites surfaces centre-ville | Tension locative accrue ; attractivité renforcée pour les investisseurs cash-flow |
| Prorogation à l’identique | Plafonds reconduits ; loyers indexés IRL | Marché stabilisé, bailleurs incités à rénover pour compenser rendement |
| Durcissement | Compléments de loyer limités, contrôles renforcés | Rendement meublé saisonnier sous pression, repli possible des biens classe F/G |
4. Stratégies gagnantes pour les acheteurs 2025-2026
- Négocier sur la base du plafond : dans les secteurs A (Presqu’île, Part-Dieu), viser 5-7 % de rabais en argumentant rentabilité vs. loyer majoré.
- Optimiser la surface et l’étiquette DPE : un T2 de 40 m² classé C loué 850 € respecte le plafond et dégage 4,2 % net, contre 3,1 % pour un studio énergivore E plafonné à 580 €.
- Privilégier le coliving/T4 en lisière ville (Vaulx-en-Velin, Bron) : l’encadrement ne touche pas la colocation non meublée si le bail est indivis par chambre (prudence sur la rédaction).
- Clauses indexées travaux : glisser dans l’offre d’achat un tableau DPE > C = + 0,10 pt de décote bancaire, garantissant votre taux « vert ».
5. Conseils clés pour les bailleurs déjà en place
| Action 2025 | Gain estimé | Comment faire ? |
|---|---|---|
| Passer de vide à meublé long terme | +11 % de loyer moyen, toujours plafonné mais IRL +10 € de mobilier | Inventaire complet + bail meublé 1 an |
| Regrouper deux studios en T3 | Sortie du segment le plus plafonné | DP et travaux déclarés ; Zestia aide au montage BT01 |
| DPE-B avant 2026 | Bonus taux bancaire –0,15 pt + loyer premium | MaPrimeRénov’ maximum 70 €/m² sur isolations |
6. Comment Zestia sécurise votre projet malgré l’incertitude réglementaire
- Veille législative en temps réel : nos juristes trackent chaque amendement sur l’encadrement et vous alertent sous 24 h.
- Double simulation loyer (plafonné vs. libre) intégrée à la négociation d’achat pour ajuster votre prix cible.
- Montage financier agile : clause de révision du cash-flow dans la lettre d’intention de prêt pour renégocier si la loi change avant l’acte.
- Audit réglementaire bailleur : check-list 20 points (enregistrement, affichage loyers, compléments) pour éviter l’amende jusqu’à 5 000 € par logement.
Conclusion
Qu’il survive, qu’il disparaisse ou qu’il se durcisse, l’encadrement des loyers façonne déjà vos marges de négociation et votre rentabilité à Lyon. Entre 2025 et 2026, les investisseurs qui anticiperont les règles—et intègreront la transition énergétique—seront les grands gagnants. Avec sa double expertise de chasseur immobilier et de courtier, Zestia vous accompagne pour identifier les biens, optimiser votre financement et fiabiliser vos loyers… quelle que soit l’issue parlementaire.
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