Biens occupés à Lyon : vraie décote ou fausse bonne affaire ?

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Acheter un appartement déjà loué, ça peut sembler malin. On paie moins cher, et on touche un loyer dès le premier mois. Mais est-ce vraiment toujours une bonne affaire ? À Lyon, ce n’est pas si simple.

Pourquoi ça se vend moins cher ?

Un logement “occupé” se vend souvent 10 à 20 % moins cher qu’un logement libre.
La raison :

• Le locataire est déjà en place. Vous reprenez son bail, son loyer et ses conditions.
• Vous ne pouvez pas augmenter librement le loyer, seulement suivre l’indexation annuelle (souvent faible : +1 % environ sur l’année 2025).
• À Lyon, les loyers sont encadrés : il existe un plafond fixé par la mairie.
• Si le locataire est “protégé” (plus de 65 ans et revenus modestes), vous ne pouvez pas le faire partir facilement.

En résumé : vous achetez un bien avec ses contraintes.

Exemple chiffré

Imaginons un T2 qui vaut 250 000 € libre.

• Loué à 900 €/mois, rendement brut ≈ 4,3 %.
• Si ce même T2 est déjà loué mais moins cher (780 €/mois), le vendeur baisse son prix à 220 000 €.
• Résultat : rendement ≈ 4,2 %.

→ Ici, la décote rattrape presque la perte de loyer. L’affaire tient la route.

Tableau simple

Quand c’est une bonne idée

Quand c’est une bonne idée d’acheter un bien occupé, c’est généralement : 

• parce que le bail arrive bientôt à son terme, ce qui vous permet de récupérer le logement rapidement si vous le souhaitez, 
• parce que le loyer pratiqué est déjà proche de celui du marché et ne crée donc pas de perte de rentabilité, 
• parce que le locataire est sérieux et paie régulièrement sans incident, 
• et enfin parce que l’immeuble est en bon état et ne réserve pas de mauvaises surprises en charges ou en travaux.

Quand c’est risqué

À l’inverse, la situation devient risquée : 

• lorsque le loyer est très bas et qu’il sera impossible de l’augmenter à court terme, 
• lorsque le locataire est protégé et que vous ne pourrez pas donner congé facilement, 
• ou encore lorsque le logement présente une mauvaise étiquette énergétique, classé F ou G, car cela entraîne un gel des loyers et la nécessité d’engager des travaux coûteux pour remettre le bien aux normes.

Ce que nous faisons chez ZESTIA Lyon

Acheter un bien occupé demande d’être vigilant. C’est là qu’on intervient avec notre double rôle :

• Chasse immobilière : nous lisons le bail, vérifions les loyers autorisés, et calculons la vraie décote.
• Courtage en prêt : nous adaptons le financement au cash-flow (par exemple, différé ou mensualité modulable), pour que la trésorerie reste confortable même avec un loyer plus bas.

Notre objectif : que le bien “occupé” soit une vraie opportunité, pas un piège.

Conclusion

Acheter occupé, ce n’est pas toujours une mauvaise idée. La clé, c’est de vérifier si la décote compense vraiment les contraintes.
Avec un bon accompagnement, un bail bien lu et un financement bien monté, un bien occupé peut devenir une opération rentable et sécurisée à Lyon.

Parlons de votre stratégie dès aujourd’hui ! 👉 www.lyon.zestia.fr